A pergunta que todo investidor faz antes de decidir é sempre a mesma: quanto isso vai render?
É a pergunta certa. E a resposta honesta é: depende de três coisas que a maioria dos vendedores não explica direito — os tipos de retorno que um studio gera, como calcular o cap rate de verdade, e o que acontece com a rentabilidade quando você desconta a vacância.
Vou destrinchar cada um desses pontos com dados reais.
Os três tipos de retorno que um studio gera
Um studio bem escolhido em São Paulo pode gerar retorno de três formas diferentes. Entender isso muda a análise de investimento.
1. Aluguel mensal (renda recorrente)
É o retorno mais direto: você compra, aluga, recebe todo mês. Para studios em SP, o valor médio de aluguel é de R$ 2.500 por mês (QuintoAndar, dados atuais) — variando de R$ 700 a R$ 8.890 dependendo do bairro e do padrão.
A rentabilidade de aluguel mensal para studios até 30 m² fica em 0,54% ao mês (6,68% ao ano), segundo pesquisa do QuintoAndar. Para apartamentos maiores:
| Tamanho | Rentabilidade mensal | Rentabilidade anual |
|---|---|---|
| Até 30 m² (studio) | 0,54% | 6,68% |
| 1 quarto (maior) | 0,47% | 6,04% |
| 2 quartos | 0,46% | 5,66% |
| 3 quartos | 0,40% | 4,91% |
O studio não só rende mais em percentual — como você investiu menos capital para comprar, o retorno absoluto por real investido é ainda mais favorável.
2. Aluguel por temporada (short stay)
Para quem opera com short stay, a rentabilidade sobe consideravelmente. A rentabilidade bruta pode ultrapassar 12% ao ano (iApartamentos, 2025). O aluguel por temporada pode gerar até 123% a mais do que o aluguel tradicional (HostnJoy, 2025).
A lógica é simples: você aluga para uma pessoa por uma semana, por uma quinzena, por um mês. Quem viaja a trabalho para São Paulo, quem vem passar férias, quem precisa de um lugar por um período. Esse perfil de locatário paga mais por noite do que o inquilino de longo prazo — e a rotatividade, longe de ser um problema, é o que permite maximizar a ocupação e a receita.
A taxa de ocupação de studios para short stay em SP fica acima de 75% (Exto Incorporadora).
Atenção importante: o Decreto nº 64.244/2025 proibiu o short stay em unidades classificadas como HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular). Antes de comprar com essa estratégia em mente, verifique a classificação do imóvel.
3. Valorização patrimonial (ganho de capital)
O terceiro tipo de retorno é o mais difícil de prever, mas os dados históricos são sólidos. Imóveis de 1 dormitório lideraram a valorização em 2025: +8,05% no ano, com preço médio nacional de R$ 11.669/m² (FipeZAP, dezembro 2025).
Para studios comprados na planta, a valorização entre o lançamento e a entrega pode chegar a 30% (FipeZAP). Em 2024, a valorização acumulada em São Paulo foi de 7,73%. Em 2025, os preços de venda residencial subiram 6,52% — o segundo melhor resultado em 11 anos.
Isso significa que, além da renda de aluguel, o patrimônio cresce. No longo prazo, a composição das duas fontes de retorno tende a superar com folga a maioria dos ativos de renda fixa.
Como calcular o cap rate — com exemplo real
Cap rate (capitalization rate) é o indicador básico de retorno de imóveis para locação. A fórmula:
Cap rate = (aluguel anual / valor do imóvel) × 100
Exemplo real:
- Studio a R$ 400.000
- Aluguel a R$ 2.200/mês
- Aluguel anual: R$ 26.400
- Cap rate bruto: (26.400 / 400.000) × 100 = 6,6% ao ano
Esse é o cap rate bruto. Para chegar ao retorno líquido, você precisa descontar:
- Vacância (imóvel que fica vago é receita que não entra)
- IPTU e taxas
- Condomínio (se o locatário não pagar)
- Manutenção e reparos ocasionais
- Imposto de renda sobre aluguel (quando aplicável)
Com 8% de vacância e custos de manutenção de 0,5% ao ano sobre o valor do imóvel, o retorno líquido fica em torno de 5,5% a 6% ao ano — ainda acima da rentabilidade de apartamentos maiores.
O que a Selic tem a ver com isso — e o que a maioria entende errado
Com a Selic alta, a comparação entre imóvel e renda fixa fica mais frequente. E a resposta não é simples.
O CDI em torno de 10% a 11% ao ano parece superar o cap rate bruto de um studio. Mas a comparação correta precisa considerar:
- O CDI incide IR — 15% a 22,5% sobre o rendimento, dependendo do prazo. O retorno líquido do CDI cai para 8% a 9%.
- O imóvel valoriza — a renda de aluguel é só uma parte do retorno. Acrescente a valorização histórica de 6% a 8% ao ano em SP, e o retorno total do imóvel supera a renda fixa por margem significativa.
- Diversificação real — imóvel não oscila com o humor do mercado financeiro. É um ativo com comportamento distinto, que reduz o risco total de um portfólio.
O investimento imobiliário faz sentido não como substituto da renda fixa, mas como componente de uma estratégia mais equilibrada.
Short stay: quando compensa e quando não compensa
O aluguel por temporada é atraente pelos números — mas não é para todo studio.
Quando compensa:
- Studio bem localizado em bairro com alta demanda de turistas ou profissionais em passagem (Pinheiros, Paulista, Brooklin, Jardins)
- Imóvel com acabamento adequado para receber locatários de curta duração
- Proprietário disposto a gerenciar ou contratar uma gestora de short stay
- Imóvel não classificado como HIS ou HMP (verifique antes de comprar)
Quando não compensa:
- Bairros residenciais sem demanda de curta temporada
- Imóvel em condomínio que proíbe short stay em regulamento interno
- Proprietário sem estrutura de gestão — sem gestora, o short stay vira um trabalho de tempo integral
Para quem já decidiu operar no short stay, o que define ocupação consistente são detalhes de gestão — localização, diferenciais, calendário de eventos e precificação dinâmica. Veja o que funciona na prática em Como ganhar dinheiro com Airbnb: os detalhes que garantem ocupação alta.
Para uma análise detalhada de como a vacância afeta o retorno real, leia Vacância em imóveis compactos: o número que define se o seu studio vai render ou não.
O fator vacância — o número que os vendedores não mostram
Vacância é o período em que o imóvel fica desalugado. É o risco mais subestimado do investimento imobiliário.
A boa notícia: studios bem localizados em São Paulo têm taxa de ocupação de 93% a 98% (iApartamentos, dados de mercado 2021–2025). Isso significa vacância de apenas 2% a 7% ao ano.
Mas “bem localizado” é a parte que importa. Um studio em região com baixa demanda de aluguel, num condomínio pouco atrativo ou com preço fora do mercado, pode ficar meses vago.
Sempre calcule a rentabilidade assumindo 10% de vacância. Se o número ainda fizer sentido, o investimento é sólido. Se depender de 100% de ocupação para viabilizar, é arriscado.
Para um guia completo de como avaliar um studio antes de comprar, veja Investir em studio em São Paulo: o guia completo.
Se você quer analisar a rentabilidade real de um imóvel específico com uma perspectiva independente, fale com a Karina.